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焦作市住房保障中心 中国人民银行焦作市中心支行 中国银行保险监督管理委员会焦作监管分局 焦作市住房公积金管理中心 关于加强商品房预售资金监管工作的 通 知 各县（市）住房保障主管部门、人民银行各县（市）支行、焦作市银保监各县（市）监管组，辖区各银行业金融机构、各房地产开发企业、各相关单位： 为加强商品房预售资金的监督管理，切实维护交易双方合法权益，有效防范房地产市场风险，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《河南省住房和城乡建设厅 中国人民银行郑州中心支行 中国银行保险监督管理委员会河南监管局关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（豫建行规〔2022〕1号）文件精神，结合我市实际，现就加强商品房预售资金监管工作有关事项通知如下: 一、总体要求 （一）凡在我市行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，适用本通知。 （二）本通知所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金按揭贷款等。 （三）市住房保障中心是我市预售资金监管工作的主管部门（以下简称主管部门），负责制定相关政策措施，督促检查商品房预售资金监管的实施情况，对预售资金监管各方主体履责情况进行监督管理。市房地产交易所（以下简称监管单位）负责本市市区内商品房预售资金监管的组织实施和事务性工作。 中国人民银行焦作市中心支行按照账户管理有关规定，负责指导商业银行做好监管账户管理工作。 中国银行保险监督管理委员会焦作监管分局负责对商业银行预售资金监管操作风险和合规性进行监督检查。 市住房公积金管理中心负责住房公积金的提取和贷款发放，并将贷款资金发放至商品房预售资金监管专用账户。 （四）商品房预售资金监管，实行全程全额监管，遵循应管尽管、重点监管，专户专存、专款专用，项目统筹、便捷规范的原则。监管账户收存的购房款属于重点监管资金的，应当专款专 用，经审核备案后用于项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。对重点监管资金，在商品房项目完成不动产首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。 （五）河南省房屋交易生态平台与公积金管理系统、各商业银行业务管理系统、银联网银系统对接，实现监管账户资金、涉房类抵押贷款等房屋交易合同网签备案信息实时推送，确保业务办理安全便捷，动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况。 二、监管银行及账户设立 （一）主管部门应当会同中国人民银行焦作市中心支行、中国银行保险监督管理委员会焦作监管分局，综合各商业银行资信状况、监管能力、服务效率、落实营商环境指标等因素，通过公开招标方式确定承接商品房预售资金监管业务的商业银行，并通过主管部门门户网站予以公示。银行实现资金监管业务和涉房类抵押贷款业务全程网办，并安排专人负责预售资金监管工作，确保业务办理便捷安全。 （二）房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一证一户”的原则，在主管部门确定的银行中选择监管银行开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并在《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》中载明。 房地产开发企业取得预售许可后，应当将监管银行、监管账户等信息在销售场所显著位置进行公示。 （三）监管单位、监管银行、房地产开发企业三方应当签订《商品房预售资金监管协议》（以下简称“监管协议”）。监管协议应明确各方权利、义务和责任，明确预售资金收存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。 （四）监管账户设立后，监管银行违反国家、省相关政策、本通知、监管协议等规定，开发企业应当变更监管银行和监管账户，在主管部门招标确定的银行中重新选择监管银行并签订新的监管协议，将原监管账户内资金全部转入新的监管账户，原监管协议终止执行，监管账户一并注销。 三、预售资金收存、支取和使用 （一）购房人缴交的定金、首付款、分期付款、一次性付款应当全部直接存入监管账户，商业银行按揭贷款和公积金按揭贷款直接发放至监管账户。 （二）《商品房买卖合同》约定的购房款按要求同步存入监管账户，首付款、首期付款（含一次性付款）全额进入监管账户后方能网签。经监管部门核实后，办理商品房预售合同备案。 （三）监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及10％的不可预见费为上限。 项目内各监管账户资金总额超出项目重点监管资金（整个项目预算总额和不可预见费）额度上限的款项为一般监管资金，可由开发企业单方申请提取使用。 （四）项目建设进度达到相应付款节点后，房地产开发企业应根据监管协议约定并附施工、监理等单位的书面证明材料与施工现场照片等证明材料提出资金使用申请，监管单位核对《项目监管资金实时统计表》、《项目投资动态明细表》、《项目工程款支付及工程发票明细一览表》，进行现场查勘项目已完工工程量，申报资料齐全的，分栋、分项、分部实时支付工程进度款。审核备案后，监管银行1个工作日内拨付相应款项。资金申请、审核、拨付“全程网办”。重点监管资金额度随着项目工程建设进度进行动态调整。 （五）项目内车库、人防等地下工程因场地、道路施工等原因不能封顶的，所涉及的楼栋主体结构正负零以下及车库、人防等地下工程款的支付不超过应付进度款的50％。 （六）监管单位可依据相应合同约定向本项目合同约定的施工单位、材料（设备）供应单位以及水、电、气、暖等专项工程单位指定的账户拨付相应款项，指定账户须由开发企业、收款单位和监理单位三方确认。 （七）开发企业采取“以房抵债”方式抵扣债务的，仅限于抵付应支付的本项目工程建设费用。开发企业应提供抵债协议、发票等相关材料，经监管单位核实后，核减相对应的已完工工程量及重点监管资金额度。“以房抵债”涉及的房屋，监管单位可为抵债协议指定方办理交易网签备案手续，并可待实际购房人确定后为其办理商品房买卖合同变更手续。 （八）开发企业先行向施工单位、材料(设备)供应单位支付的款项，提供发票和已收到款项证明材料，经监管单位核实后，核减相对应的已完工工程量及重点监管资金额度，开发企业先行支付的款项可由监管账户渠道拨付至开发企业账户。 （九）购房人与房地产开发企业解除《商品房买卖合同》的，监管单位按照双方约定，将已存入监管账户的购房款退回原购房人账户或其指定的银行账户。监管账户余额不足的，由开发企业自行退款。 （十）监管账户收存的预售资金未达到重点监管资金额度的，可凭在主管部门备案的商业银行、商业保险和国有担保公司出具不可撤销见索即付保函，置换不高于保函金额的重点监管资金，且保函置换金额不高于项目监管账户余额的20%，用于该项目工程建设。 四、预售资金监管的期限与解除 商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始至项目楼盘办理预售变现售业务并完成不动产首次登记后止，促进落实“交房即交证”政策，维护购房人合法权益。如监管协议无其他约定的，符合上述条件即可申请解除预售资金监管，监管单位审核通过后，由监管银行解除资金监管。 五、监督管理 （一）主管部门按照监管职责对开发企业、监管银行在预售资金监管方面进行监督指导，发现开发企业抽逃、挪用预售资金以及监管银行违规扣划预售资金、贷款发放机构未按规定发放贷款等违法违规行为的，及时进行处理。 （二）监管银行配合主管部门开展预售资金日常监管工作。严格按照预售资金三方监管协议，指定专人负责预售资金监管工作，做好监管账户收存和支付监控，与监管单位实时对账。及时发现开发企业存在违规挪用监管资金和监管资金未全额进入监管账户（重点核验分期付款方式购房）的行为，应立即停止拨付并书面告知监管单位，由主管部门及时作出处理。 人民法院依法对监管账户进行查封、冻结或扣划预售监管资金的，监管银行向人民法院说明监管账户和预售资金的性质和用途，在1个工作日内书面告知监管单位和开发企业，并按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）文件规定执行，不得影响重点资金的正常使用。 （三）监管银行未经监管单位核实同意擅自拨付预售监管资金，由监管银行负责追回款项，无法追回的由监管银行承担赔偿责任。 （四）按揭贷款未直接发放到对应监管账户的，由按揭贷款办理机构负责追回，无法追回的由按揭贷款办理机构承担赔偿责任。 （五）各商业银行违反本通知、监管协议等相关条款的，追究其相关责任，不得再承接我市商品房预售资金监管业务。 （六）开发企业有下列行为之一的，主管部门责令其限期整改，记入企业信用档案，逾期未改正的可暂停其商品房预售、合同网签备案、监管资金拨付、提取自用，造成损失的，应承担相应的法律和赔偿责任。 1.未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的； 2.变相逃避商品房预售资金监管的； 3.未按规定使用商品房预售资金的； 4.提供虚假材料的； 5.其他违反本通知或监管协议的行为。 （七）施工、监理等单位提供虚假材料或采取其他方式配合开发企业超前超额违规支取预售资金的，将其违规行为记入信用记录，向社会公示，造成损失的，应承担相应的法律和赔偿责任。 （八）监管单位、监管银行和贷款发放机构及工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法依规追究责任。 六、其他事项 （一）本通知自印发之日起执行。 （二）主管部门可以根据我市房地产行业发展实际，在政策允许范围内出台规定，对本通知进行阶段性调整。 （三）各县（市）可结合当地实际，参照本通知执行。 |
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