关于进一步加强市城区商品房预售管理的通知

  焦房文〔2011〕50号

焦作市房产管理局

关于进一步加强市城区商品房

预售管理的通知

局属有关单位、机关有关科室，各房地产开发企业：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和住建部建房〔2010〕53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》精神，进一步规范市城区商品房预售管理工作，维护买卖双方的合法权益，减少商品房预售中的法律纠纷，根据《城市房地产管理法》、《城市商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《河南省城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，现就进一步加强市城区商品房预售管理有关问题通知如下：

一、严格商品房预售许可条件、申报资料及程序

（一）商品房预售许可条件。房地产开发企业申请商品房预售许可，应当具备下列条件：

1.具备房地产开发资质；

2.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；

4.工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

5.法律、法规规定的其他条件。

（二）商品房预售许可申报资料。房地产开发企业申请商品房预售许可，需提交下列证件及资料（复印件）：

1.国有土地使用权证书；

2.建设工程规划许可证；

3.企业法人营业执照；

4.资质等级证书；

5.建筑工程施工许可证；

6.工程施工合同；

7.工程项目批准文件；

8.商品房预售方案；

9.商品房预售价格表；

10.总规划图；

11.地名登记证书；

12.投入资金证明；

13.工程施工进度计划表；

14.需要提交的其它有关资料。

（三）商品房预售许可程序。商品房预售许可应当按照下列程序办理：

1.审件登记：办理商品房预售的房地产开发企业到市行政服务中心房产管理局窗口进行申请登记，并提交相关证件（核对原件、留存复印件）及资料，预约现场勘查时间。

2.现场勘查：局房产与行政事项服务科与房地产交易所有关人员赴现场勘查，并如实填写勘查报告，报所领导审查。

3.所领导进行审查，签署审查意见后，报局房产与行政事项服务科复审。

4.局房产与行政事项服务科对开发企业提交的资料及所里签署的意见进行复审，签署复审意见后报局领导审批。

5.局领导审批后，交易所核发《商品房预售许可证》。

6.开发企业到市行政服务中心房产管理局窗口，领取《商品房预售许可证》。

二、加强商品房预售规模、方案及资金的管理

（一）明确商品房预售许可规模要求。申请商品房预售许可的项目，应以《建设工程规划许可证》核定的建设规模一次性预售。确需分期办理预售许可的，房地产开发企业应提供各期开盘、定价、交付的具体方案。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

（二）强化商品房预售方案管理。房地产开发企业要严格按照商品房预售方案销售商品房。预售方案应包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、有房产测绘资质单位提供的分户面积预测表及分摊情况说明、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、房屋质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应到市房产管理局进行备案并公示。

（三）完善商品房预售资金监管机制。商品房预售资金要全部纳入监管账户，由市房产管理局负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设，预售资金应按建设进度进行核拨，要留有足够的资金保证建设工程竣工交付。房地产开发企业应按月将项目建设工程完成的形象进度,以及监管银行出具的预售款资金收入、支出对账单，报市房产管理局备案（核原件，留存复印件）。

三、重视商品房预售市场的管理

（一）加强商品房预售行为监管。未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购（认筹）、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预定款等性质的费用。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，一房一价、明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，不得进行虚假交易。

（二）规范商品房预售信息披露。取得《商品房预售许可证》后，房地产开发企业应当在售楼部醒目位置的公示栏内公开披露《商品房预售许可证》、商品房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息。市房产管理局将及时把批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。

（三）加强商品房买卖合同管理。强化商品房买卖合同网上签订和备案制度，商品房买卖合同示范文本应对商品房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任作出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。在合同订立前，房地产开发企业应当将商品房买卖合同向购房人明示。

（四）严格预售商品房退房管理。商品房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。购房人预订商品房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。

（五）规范商品房预售广告管理。房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》前，不得通过媒体或者张贴、散发、短信等任何方式发布商品房预售广告。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》，并经有关部门备案后，方可发布商品房预售广告，但应当严格执行《中华人民共和国广告法》，确保广告内容真实、合法、准确。广告宣传单和说明书中应当载明《商品房预售许可证》的文号。

四、严肃商品房预售违规处理

（一）未经许可预售商品房的处理。房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房或者向买受人收取、变相收取定金、预订款的，由市房产管理局责令限期改正，暂缓核发《商品房预售许可证》，并依照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定予以行政处罚。

（二）违反一次性公开全部准售房源和购房实名制规定的处理。房地产开发企业未按照一次性公开全部准售房源规定进行销售，或者未执行购房实名制规定，由市房产管理局责令限期改正，并记入该房地产开发企业的信用档案，在改正期内停止该项目的网上签约、合同备案。

（三）违反商品房预售方案的处理。房地产开发企业违反商品房预售方案，预售、现售（或者租赁）商品房的，由市房产管理局责令限期改正；逾期不改正的，作为不良经营行为记入该房地产开发企业的信用档案，建议资质核准部门降低其资质等级直至吊销资质。

二〇一一年四月二十九日