焦作市房产管理局关于进一步加强物业管理工作规范物业服务企业服务行为的通知

焦作市房产管理局文件

焦房文〔2014〕111号

焦作市房产管理局

关于进一步加强物业管理工作规范物业

服务企业服务行为的通知

各县(市)区房管(住建)部门、各物业服务企业：

为建设文明、和谐、平安的住宅小区,促进物业服务企业提升服务质量，增强经营服务透明度，构建和业主之间的和谐互信关系，依据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，现将规范物业服务企业服务行为通知如下：

一、严格执行前期物业管理招投标管理制度

前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

物业服务企业在承接新建住宅小区时，应当按照《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，通过投标竞争的方式承接前期住宅小区物业服务项目，如果住宅物业的建设单位未通过招标的方式（投标人少于3个或者规模较小的，经市房产管理部门批准采用协议方式的除外），物业服务企业不得私下与住宅物业的建设单位签订《前期物业服务合同》，开展物业服务管理工作。

二、认真落实物业承接查验办法

（一）承接新建住宅小区

物业服务企业在承接新建住宅小区后，应当按照建设部《物业承接查验办法》的规定，与开发建设单位在物业交付使用15日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

查验结束后，物业服务企业应当自物业交接后30日内，持有关材料到物业所在地的市和县（市）、区房地产（住建）行政主管部门办理备案手续。

对于承接分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。物业服务企业应当在承接最后一期物业时，与开发建设单位办理物业项目整体交接手续。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

三、切实增强物业服务工作透明度

物业服务企业应当在住宅小区显著位置，将公司相关资料、服务内容、物业费标准、收支情况等内容进行公示，增强物业服务工作透明度，接受业主的监督。

（一）物业服务企业资料公示

物业服务企业应当将营业执照、资质证书（正本）和内部管理制度挂在服务大厅显著位置。

（二）服务内容公示

在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位、共用设施设备运行的小修、养护和管理；

2、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

3、公共绿化的养护和管理；

4、车辆停放管理；

5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

6、装饰装修管理服务；

7、物业档案资料管理。

（三）收费标准公示

物业服务企业应将发改委核定的收费文件以及车辆占位费标准公示。

（四）收支情况公示

物业服务企业应当按照规定，在住宅小区的显著位置，每半年对物业服务费收支情况进行公示，接受小区业主的监督。

（五）其他有关内容公示

1、承接查验结果；

2、《业主临时管理规约》；

3、《业主管理规约》；

4、《前期物业服务合同》或《物业服务合同》。

四、全面实行物业服务小区备案制度

物业服务企业承接住宅小区应在签订物业服务合同30日内到市和物业所在地的县（市）、区房地产（住建）行政主管部门办理备案手续。

五、积极做好物业服务小区进出交接工作

物业服务企业进入小区服务时，应按照《物业管理条例》及相关法律法规的规定，接收开发建设单位移交的相关材料。

物业服务合同终止或其他特殊原因物业服务企业终止物业服务时，物业服务企业应提前1个月告知业主、开发建设单位或业主委员会，在结清相关费用，并将相关材料及物业管理用房移交给开发建设单位或业主委员会后方可退出。物业服务企业应在退出住宅小区10内，向市和住宅小区所在地的县（市）、区房地产（住建）行政主管部门报告。

六、进一步规范物业服务企业的服务行为

（一）规范物业服务费等收取行为

 物业服务企业应当按照发改委核定的收费标准或与业主委员会签订的《物业服务合同》中规定的收费标准收取物业服务费。若业主不交物业服务费，物业服务企业应当通过合法途径解决，不得擅自采取停水、停电、限制小区出入通行等过激方式进行催交。

（二）规范住宅小区内车辆管理及收费行为

加强小区车辆停放管理，不得乱停乱放，确保小区消防通道畅通和业主出行安全。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

利用公共场地、小区道路实行停车收费的，应通过书面征求意见的方式，在征得半数以上业主同意后收取。其收益部分纳入专项资金账户，此款属全体业主所有，主要用于小区共用部位、公用设施设备的维修、养护。使用此款时应向全体业主征求意见，并将支出情况向全体业主公示。

（三）规范住宅小区内违法违规行为的处置行为

对相关业主在物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业首先应当及时进行制止，并及时向有关行政管理部门报告，由相关职能部门予以处理。

七、建立物业服务企业服务情况业主评议制

为提升物业服务水平，提高业主满意度，实行物业服务企业服务情况业主评议制。物业服务企业应当每半年向业主征求一次意见和建议，其中半年征求小区业主意见和建议的比例在50％以上；年底应向全体业主征求意见。物业服务企业要将征求的意见和建议单汇总并装订成册，并积极按照业主的有效意见和建议认真进行整改。

八、加大物业及相关法律法规和政策的宣传

物业服务企业应在小区显著位置设立宣传栏和公示栏，要将《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规进行公示，充分发挥小区“两栏”的作用；要积极利用《业主手册》这种广泛、有效的媒介，将管理规约、物业管理知识问答、便民服务等内容进行宣传，提高广大业主和物业使用人对政策法规的知晓度、认知度，普及物业管理知识，引导业主和物业服务企业正确履行自身权利和义务，树立知法守法、依法维权的思想意识，为我市物业管理工作营造和谐的社会环境，有效促进物业管理行业快速、健康、有序发展。

2014年9月15日