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焦房文〔2013〕24号 焦作市房产管理局 关于印发《焦作市区住宅小区物业管理晋档 升级活动实施方案》的通知 市城区房管部门、各物业服务企业： 为规范我市物业行业的服务行为，发挥先进典型的示范带头作用，全面提升物业管理水平，推动全市物业管理工作健康发展，决定在市城区开展住宅小区物业管理晋档升级活动。现将《焦作市区住宅小区物业管理晋档升级活动实施方案》印发给你们，请认真组织实施。 附件：1.焦作市区住宅小区物业管理晋档升级活动考核办法 2.市城区物业管理基础工作考核评分标准 焦作市房产管理局 焦作市区住宅小区物业管理晋档升级活动实施方案 为推动我市物业管理工作健康发展，充分发挥先进典型的示范带头作用，规范物业服务行为，提升物业管理水平，完善社会管理，促进社会和谐稳定，为广大市民营造更为文明、舒适、安全的宜居环境，结合当前物业管理的形势，特制定本方案。 一、活动范围 市区范围内的住宅小区。六县（市）可参照本方案开展活动。 二、总体目标 （一）2013年在市区树立7个物业管理示范住宅小区解放区、山阳区各2个，高新区、中站区、马村区各1个。 （二）通过开展活动，利用三年时间（2013-2015年），使全市实行物业管理的住宅小区基本实现管理规范化。2013年度，各辖区达到三级标准以上的物业管理住宅小区数量不少于总量的30%；2014年达到总量的60%；到2015年底前，基本实现整体达到三级以上标准。 （三）扩大物业管理覆盖面。新建住宅小区100%实行物业管理；老旧小区实行物业管理的面积每年增加20万平方米以上；三年内无主管小区基本实现社区管理全覆盖。 三、措施步骤 活动采取整体推进、集中验收，综合考核、分批达标的方式进行。 （一）排查统计。各区对辖区内的住宅小区按照物业管理、单位后勤式管理、业主自治和社区管理等形式进行分类排查，全面掌握辖区住宅小区的底数和基本情况，建立动态工作台账，制定辖区住宅小区物业管理晋档升级和社区管理覆盖计划。统计结果、晋档升级和覆盖计划在2013年6月30日前报送市房产管理局物业管理科。 （二）示范申报。各区申报本辖区物业管理住宅小区示范项目，申报数量不少于目标规定。申报材料包含每个住宅小区的名称、使用（建成）时间、建筑面积、管理单位、所属辖区（办事处）、实际入住率、取得的荣誉和小区管理存在的主要问题等。 （三）自查认档。各物业企业按照住宅小区物业管理服务分档标准，对管理项目开展自查自验活动，根据项目当前的管理水平，自认档次；按照活动要求，制定项目管理晋档升级计划；对照晋档升级计划和要求标准，梳理问题，建立问题台账，查找不足，制定整改计划，并上报市、区二级主管部门。我市住宅小区根据管理类型和服务水平划分为下列五个档次： 1、一级物业管理住宅小区。对照建设部《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，得分在95分以上的物业管理住宅小区。 2、二级物业管理住宅小区。对照标准及评分细则，得分在80分以上的物业管理住宅小区。 3、三级物业管理住宅小区。（1）房屋外观基本完好、整洁，公共部位、共用设施养护、维修及时。（2）住宅小区内绿化物长势良好，未有毁绿种菜现象。（3）住宅小区有保洁人员，白天8小时在岗对楼内外卫生进行全天保洁。（4）设有门岗及秩序维护人员，24小时安全防范及秩序维护。（5）楼内外公共部位保持清洁，无随意堆放杂物，道路畅通、路面平整。（6）明确服务内容和收费事项，实行明码标价，定期公布收支情况。对照标准及评分细则得分在60分以上的物业管理住宅小区。 4、三级以下物业管理住宅小区。（1）小区公共部位、共用设施养护、维修及时。（2）小区内有绿化。（3）住宅小区有保洁人员，白天在岗对楼内外卫生进行保洁。（4）设有门岗及秩序维护人员，没有盗抢等刑事案件发生。（5）道路及消防通道通畅。（6）明确服务内容和收费事项，定期公布收支情况。对照标准及评分细则得分在60分以下的物业管理住宅小区。 5、社区管理的住宅小区。（1）小区相对封闭。（2）设有门岗。（3）有专人打扫卫生和清运垃圾。（4）车辆停放有序，道路通畅。（5）小区公共部位和公用设施正常使用，无消防和安全隐患。（6）不发生重大矛盾纠纷和集体上访。 （四）集中创建。各物业企业要根据管理项目的认档情况，按照晋档升级计划，制定项目进档升级活动方案。一是各相关物业企业作为活动责任主体，主要负责人是第一责任人，小区物业负责人是直接责任人，落实各部门责任，形成一级抓一级、层层抓落实的良好局面；二是对照标准和细则，及时改正存在的不足，弥补管理上的漏洞，规范服务行为，促进小区管理水平提升；三是细化方案，分解任务，明确实现晋档升级的时间表，落实计划进度；四是开展多种形式的宣传、动员活动，广造声势，营造氛围，激发广大员工参与活动的热情，形成强大合力，使晋档升级活动取得实实在在的效果；五是要及时总结活动中的经验和教训，进一步完善各项管理制度、岗位工作标准、内部检查考核机制，促进员工提高自觉干好本职工作的主动性和自觉性，形成长效常态。 街道办事处和社区要接受区物业主管部门的业务指导，监督、检查物业企业的管理和服务。一是帮助企业自我排查，发现问题，指导物业管理晋档升级活动深入开展，促进企业管理和服务水平规范提高；二是要积极组织辖区住宅小区召开首次业主大会，成立业主委员会，指导其开展工作，调处和化解住宅小区物业管理中矛盾纠纷；三是要加强对无主管小区的管理，组织做好小区秩序维护和卫生保洁工作。 各区物业主管部门一是要制定辖区物业管理住宅小区晋档升级活动整体方案，明确开展进档升级活动的目标和任务，细化年度达标计划。二是要组织对辖区物业管理住宅小区进行预评，建立各档物业管理住宅小区动态管理台账，适时掌握各企业晋档升级活动的进度。三是对物业管理住宅小区进行全面检查，及时发现问题，建立问题整改台账，督促有关企业加大整改力度，限期进行整改提高，全面推进辖区物业管理住宅小区晋档升级。四是对无主管小区，要督促开发建设单位和原公房出售单位加强对小区公共配套设施设备的改造，改善小区环境，纳入社区管理范畴，使其具备封闭管理的条件，逐步扩大物业管理覆盖面。五是要畅通沟通联系渠道，及时报送各阶段工作进展情况，每月工作进展情况形成文字报告，内容要全面反映工作推进情况、好的做法和经验以及存在的问题，于每月月底前报送我局。 （五）考核验收。每年第四季度，我局组织检查验收组，按照《物业管理示范小区标准及评分细则》对各区晋档升级项目进行检查验收；针对检查验收中发现的问题，检查组向各区反馈整改意见及建议，限期整改；各区督促指导物业企业对存在问题进行整改，并将整改结果及时上报，我局将根据检查结果及整改情况，评定并公布各区通过的晋档升级项目。 对于得分在80分以上的项目（二级物业管理住宅小区），各区要跟踪检查，指导企业继续完善提高，进一步向示范目标迈进。 针对检查验收得分在60-80分的项目（三级物业管理住宅小区），各区要制定整改提高计划，建立问题台账，督促物业企业解决问题，搞好管理，规范服务，整改提高，确保下年度通过晋档达标验收。 将检查得分在60分以下的项目，列入重点监控名单，对其管理企业负责人实行诫勉谈话，要求企业进行整顿，制定改进方案，加强人员素质培训，强化内部管理，规范服务行为，限期整改提高，在下年度检查验收得分提高到70分以上，力争在2015年底前通过晋档达标验收。如在规定时限内未通过晋档达标验收，企业当年的资质动态考核确定为不合格或降低其资质等级，直至最后取消其物业管理资质。 对无主管小区，各区要指导社区办事处，纳入社区管理范畴，督促开发建设或公房出售单位，加大投资改造力度，完善小区公用设施，逐步具备封闭管理条件，排除安全隐患和不稳定因素，为平安社区建设打下基础。 同时，我局对各区房管中心（住建局）开展晋档升级活动和物业管理工作进行考核（详见考核办法附件1），考核成绩按得分高低依序排名，结果将作为创先评优的依据。 （六）示范命名。得分在95分以上的物业管理住宅小区，经公示合格后，命名为“焦作市物业管理示范住宅小区”，并对示范小区进行挂牌和表彰。 四、组织领导 我局负责全市晋档升级规范活动的组织、检查评比和考核工作。一是实行工作例会制度，定期召开会议，及时总结各阶段的工作情况和作法以及成绩和经验、存在问题，安排部署下步工作；二是实行工作月报制度，以简报、信息报送的形式加强工作动态交流、上下情况沟通，推广好的经验做法，营造比学赶超创建氛围，确保活动取得实效；三是督导检查各区工作落实情况，对先进给予表彰、鼓励，对后进给予通报批评，促进任务落到实处。 各区物业主管部门要高度重视此项工作，认真组织落实，指派专人负责，做好申报和迎检工作，确保申报和晋档达标工作顺利进行；要严格把好申报和检查工作质量关，认真做好预评预验工作，落实评验工作的廉政建设；加强对已获得称号和通过晋档达标物业管理住宅小区项目的日常监管；要做好宣传和动员工作，加大宣传力度，鼓励物业管理项目和单位积极参评，动员社会各界和广大群众热心参与。 各物业服务企业要以活动为契机，提高自身素质，规范服务行为，查找、弥补管理中的漏洞，努力提高企业管理水平和服务业主的能力；要对照标准，建立健全档案资料，切实抓好现场管理；对各项目的考核结果，要在现场进行公示，公示期不少于7天，接受广大业主的监督；要坚决杜绝弄虚作假和搞形式主义，确保材料真实、项目过硬。 附件1 焦作市区住宅小区物业管理晋档升级活动考核办法 为了充分发挥区级主管部门对物业管理工作的监督管理职能，落实工作责任，推进我市住宅小区物业管理晋档升级规范活动的开展，特制订本办法。 第一条 考核组织。由市产管理局负责组织实施。 第二条 考核原则。注重实施效果，力求客观公正；简化考核方式，硬化考核指标；公开考核结果，接受社会监督。 第三条 考核对象。各区房管中心或住建局。 第四条 考核内容。 1、基础管理。包括加强组织管理、提高物业管理覆盖、成立业主委员会、做好信访投诉等工作。 2、开展辖区物业管理住宅小区晋档升级工作。 第五条 分值设定。 对区物业主管部门的考核实行百分制。 （一）基础管理（40分）。（详见附件2） 1、组织管理（10分）。 2、物业管理覆盖（10分）。 3、业主委员会（10分）。 4、信访投诉（10分）。 （二）住宅小区物业管理晋档升级工作（60分）。 1、总体推进（10分）。根据三年内使所有实行物业管理的住宅小区的管理基本达标的总体安排，各区物业管理住宅小区的年度晋档升级数量分别为：2013年达标总量不低于30%；2014年累计完成60%以上；2015年使辖区物业管理住宅小区基本完成达标，不出现不合格小区（得分在60分以下的小区）。未完成规定进度的，按未完成比例扣除该项得分，直至该项得分为零。 2、示范创建（10分）。实行以点带面、示范先行的创建方式。2013年4月底前完成各示范项目的遴选上报工作；年底前完成示范创建指标。创建每增加一个示范项目，按增加比例加分，最高可在本项分值基础加10分。 3、住宅小区晋档升级（40分）。市房产管理局按照《物业管理示范小区标准及评分细则》组织对参加各区年度晋档升级的物业管理住宅小区进行检查打分和验收。各区参加本年度晋档升级小区的平均得分乘以40%为本项工作的最后得分。 第六条 考核成绩计算。按百分制进行计算，具体为：各区物业主管部门的考核成绩=基础管理得分+总体推进得分+示范创建得分+本区域参加晋档升级小区的平均得分*40%。 第七条 考核方式。 1、听取区物业主管部门工作汇报; 2、调阅相关文件资料; 3、抽检街道办事处的物业管理工作; 4、实地检查部分居民委员会、业主委员会和住宅小区。 第八条 考核时间。每年12月15日前完成对各区的考核。 第九条 成绩运用。市房管局对各区物业管理主管部门的考核成绩按得分高低依序排名，考核结果将作为创先评优的依据。全年考核总分得到80分以上的单位，才能参加全市房管系统的年度目标工作先进单位的评选。得分在60分以下的为不合格单位，在全市房管系统给予通报批评并限期整改，对督促整改仍不到位的，将书面通报所在区人民政府。 附件2 市城区物业管理基础工作考核评分标准
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