关于进一步落实建设部《业主大会规程》的通知

焦房文〔2009〕55号

关于进一步落实建设部《业主大会规程》的通  知

各县（市）、区房产管理局、物业管理主管部门：

为规范我市业主大会的成立、运作和监督，维护广大业主的合法权益，进一步落实建设部建住房[2003]131号《业主大会规程》，特通知如下:

1.本通知所称的业主是指物业所有权人，即房屋所有权证书记载的权利人。

物业的合法买受人，尚未办理产权登记的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。业主没有行为能力或限制行为能力的，可由其法定监护人行使业主权利，承担相应义务。房屋权属由两人或两人以上共有的，共有人应确定一人出席业主大会会议，行使业主权利。

2.业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
    业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
    3.市房产管理局是全市物业管理的行政主管部门，依法对业主大会的成立及其活动进行监督管理。
    各县(市)、区物业管理主管部门负责本辖区内业主大会的成立及其活动的指导、监督及备案工作。
    4.业主大会的成立及业主委员会的选举工作和业主大会及其业主委员会的日常活动，应当接受所在地的街道办事处及社区居民委员会的指导和监督，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。
    5.业主大会、业主委员会的决议、决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定；不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动。
    6.业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市)、区物业管理主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
    业主委员会越权开展工作或组织活动、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的，物业所在地的县(市)、区物业管理主管部门应当书面责令其限期整改，并在该物业管理区域公告。
    7.业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开且审议通过《业主大会议事规则》、《业主规约》之日起成立。
    一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会及其业主委员会职责。
    8. 业主大会的主要职责如下：
（1）选举、更换业主委员会的成员；
（2）制订、修改业主规约和业主大会议事规则。
（3）选聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业管理服务合同，包括物业服务内容及标准与收费标准的调整方案；
（4）监督业主委员会、物业服务企业的工作；
（5）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；
（6）决定专项资金的使用、续筹方案，并监督实施；
（7）决定业主委员会申请行政复议、仲裁和诉讼；
（8）决定物业管理的其他重大事项。
    前款（2）、（3）、（5）、（6）、（7）项须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过方可生效。

9. 在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，可以筹备成立业主大会。
    10. 筹备成立业主大会，应当在物业所在地的县(市)、区物业管理主管部门的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组一般由3至9人的单数组成，其中业主代表2至7名，建设单位代表1至2名。筹备组的组长一般由物业所在地的县（市）、区物业管理主管部门指定的街道办事处或街道办事处指定的社区居民委员会工作人员担任。筹备组中的业主代表按物业类别及其布局分配名额，并由10名以上业主联名推荐产生。
    筹备组中的建设单位代表应持有法人委托书。建设单位若不委派代表参加筹备组工作，又不向所在地的县(市)、区物业管理主管部门书面报告且陈述原因，所在地的县(市)、区物业管理主管部门应当书面责令其限期参加，逾期拒不参加的，可由业主代表组成筹备组。
    筹备组组成人员名单应在本物业管理区域内公示。
    为保证首次业主大会选举工作的公正，筹备组中的业主代表原则上不宜推荐为业主委员会候选人。
    筹备组应当邀请所在地的社区居民委员会代表列席筹备会议，并接受其具体指导。
   建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业的基本情况等文件资料，并提供相应的人力、场地支持。
    11. 筹备组的主要职责如下：
（1）拟定首次业主大会的筹备方案；
（2）参照政府主管部门制订的示范文本拟定业主规约（草案）和业主大会议事规则（草案）；  
（3）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；
（4）根据本物业管理区域的实际情况，确定业主委员会委员的人数，制订业主委员会的选举办法，确认业主委员会候选人的资格，确定业主委员会候选人产生办法，并在业主中推选表决票的发放人、计票人和监票人各若干人；
（5）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
（6）宣传物业管理的有关法规、政策；
（7）其他准备工作。
    12. 业主委员会由5至15人的单数组成，具体人数由筹备组根据本物业管理区域的实际情况确定。
    13. 业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。
    14. 筹备组应当依法确认业主身份。核定投票权数，并在物业区公示。
    15. 业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。采用书面形式时，表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。
    16. 业主在首次业主大会会议上的投票权，由筹备组议定。属于一般住宅类物业的，为一户一票制，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数。属于非住宅类物业的按建筑面积计算。一般以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计算为一票。
    17. 业主委员会委员候选人由筹备组按物业类别及其布局比例推荐，二十名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应就候选人资格征求所在地的社区居民委员会和辖区民警的意见，并确定候选人名单。
    业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。
    18. 业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（1）具有完全民事行为能力；
（2）遵纪守法；
（3）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项资金等；
（4）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力。
（5）身体健康，具有必要的工作时间和一定组织能力；
（6） 本人或其亲属未在本物业管理区域的物业服务企业及其下属企业内入股或任职。
    19. 筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：
   （1）参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主规约》（草案）。
   （2）业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主大会会议议程。
    业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
    20. 筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：
   （1）当面递交书面通知；
   （2）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部位内；
   （3）邮寄。
    同时，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告，留取影像资料。
    通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

21. 首次业主大会会议一般采用集体讨论的形式组织召开。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，按照10%至30%的比例推选业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。
    业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。
    22. 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
    23. 首次业主大会会议的内容包括：
    （1）表决通过业主规约（草案）、业主大会议事规则（草案）；
    （2）选举产生业主委员会委员；
    （3）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
    24. 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其监护人行使投票权。
    业主不能自行投票的，可以书面委托他人投票，其委托书应载明委托事项和投票权数。
   业主投票时应出示房屋所有权证，受托人除应出具业主的房屋所有权证外，还应出示委托书。
    25. 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
    26. 业主委员会委员候选人经与会业主所持投票权总数1/2以上通过，并以得票多少为序，依次当选为首届业主委员会委员。
    27. 投票选举结果由筹备组在物业所在地的县(市)、区物业管理主管部门监督下开箱验票，在物业管理区域内公布选举结果，筹备组应将选举结果报县（市）、区物业管理主管部门备案后自行解散。
    28. 业主委员会选举产生后3日内召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至3名。
    29. 业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的业主规约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。

　  30.　业主大会会议除首次会议外分为定期会议和临时会议。

31.　业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定召集，每年至少应召开一次。1/5以上投票权的业主提议召开业主大会的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会临时会议。

提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。
    业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主提议无效。
    32.　业主委员会不组织召开的，业主可以联名向县（市）、区物业管理主管部门申请，要求召开业主大会会议，受理申请的单位应及时督促和协调。经督促仍未组织的，由县（市）、区物业管理主管部门组织业主召开业主大会会议。

33.　业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
    34. 业主或业主代表应当参加业主大会会议。业主不出席、也不委托他人代为参加业主大会会议的，或业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的，视为弃权。弃权的业主应当遵守业主大会作出的决议、决定。

35.  业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

36. 业主委员会应当依法履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
（2）组织业主委员会的换届选举；
（3）代表业主大会签订物业管理服务合同；
（4） 监督业主规约的实施；
（5） 配合街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（6） 公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同；
（7）业主大会赋予的其他职责。
    37. 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的县（市）、区物业管理主管部门备案。备案时应提交以下材料：
（1）业主委员会备案登记表；
（2）业主规约；
（3）业主大会议事规则；
（4）选举和表决结果统计表；
（5）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；
（6） 业主大会业主委员会印章使用、管理规定。
    县（市）、区物业管理主管部门应当在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业服务企业。
    38.  前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况在所在地的县（市）、区物业管理主管部门备案。
    39. 业主委员会委员应参加由市房产管理局组织的业务培训，参加市房产管理局召集的会议。
    40. 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地的社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容：
    （1）各类会议记录、纪要；
    （2）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
    （3）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
    （4）业主名册；
    （5）物业管理服务合同；
    （6）有关法律、法规和工作往来文件；
    （7）业主和使用人的书面意见、建议书；
    （8）维修资金收支情况；
    （9）其他书面和实物资料。
     41. 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
    经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上签名同意。未过半数以上的，所作决定无效。每名委员拥有一票表决权。
    业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
    业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处及其社区居民委员会派员列席会议。    
    42. 业主委员会的任期由业主大会决定，一般以3年为宜。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告县（市）、区物业管理主管部门，同时开展换届选举工作。
    换届选举工作应组建筹备组，其成员可由本届业主委员会委员、部分非委员业主组成。非委员业主人数不得少于筹备组总人数的2/3。
    筹备组中非委员业主，按本细则第12条的有关规定推选产生。
    43. 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，所在地的县（市）、区物业管理主管部门应当责令业主委员会限期组织；逾期仍不组织的，可由所在地的县（市）、区物业管理主管部门召集业主组织换届选举工作。
    因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
    44. 新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
    45. 业主委员会委员缺员超过30%的，应当召开业主大会会议增补；业主委员会委员缺员超过50%的，应当提前召开业主大会进行换届选举；业主委员会不组织增补或换届选举工作的，所在地的县（市）、区物业管理主管部门应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，可由所在地的县（市）、区物业管理主管部门召集部分业主委员会委员和非委员业主进行增补或换届选举工作。   
    46. 业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经所在地的县（市）、区物业管理主管部门建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：
   （1）不再是本物业区域业主的；
   （2）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
   （3）拒不履行业主义务的；
   （4）连续三次缺席业主委员会会议的；
   （5）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
   （6）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
   （7）本人或其亲属在物业管理项目所聘请的物业服务企业工作或占有股份的。
    前款（1）、（2）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。
    业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。
    47. 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
    业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主或相关的每一位业主：
（1）关于专项资金的使用的建议；
（2） 关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（3） 根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的决议；
（4） 对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（5）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（6）关于罢免委员的建议；
（7） 其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
    48. 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
    49. 业主委员会应当持所在地的县(市)、区物业管理主管部门核发的备案证书，到物业主管部门申请领取刻制印章的证明，由公安机关指定的印章定点生产单位刻制业主大会业主委员会印章。业主委员会应当将印章式样报当地县（市）、区物业管理主管部门备案。
    50. 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
    51. 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签名：
    （1） 关于专项资金的使用的建议；
    （2） 关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
    （3） 根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的决议；
    （4） 对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
    （5） 关于决定召开临时业主大会会议的决议；
    （6） 关于罢免委员的建议；
    （7） 向县(市)、区物业管理主管部门或市房产管理局投诉物业管理问题；
    （8） 其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

52. 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
    53. 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。

此通知

焦作市房产管理局    
                          二00九年八月三日