关于进一步落实《前期物业管理招投标管理暂行办法》的通知

焦房文〔2009〕56号

关于进一步落实《前期物业管理招投标管理暂行办法》的通知

各县（市）区物业管理主管部门、各开发建设单位、各物业区业主委员会、各物业服务企业：

为引导和规范我市物业管理招标投标活动，促进物业服务企业的公平竞争和物业管理市场的有序发展，维护业主以及物业管理招标、投标活动当事人的合法权益，进一步落实《前期物业管理招投标管理暂行办法》，特通知如下:

一、在本市市区范围内，新建物业的建设单位、业主委员会、产权人或其他单位（以下简称招标人）选择物业服务企业实施物业管理的，均应采用招标投标的方式。
      但符合下列条件之一的经市房管局批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
      （一）、在物业管理区域内，多层物业建筑面积不足3万平方米的住宅小区，或高层物业建筑面积不足1万平方米，或多层、高层混合物业建筑面积不足2万平方米的住宅小区；
      （二）、物业产权单一并由产权人自用的；
      （三）、已实行物业管理、合同期满后经双方协商同意续约的；
      （四）、在保密或安全等方面有特别要求的；
      （五）、国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。
      任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
    二、 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市房管局物业管理科备案：
     （一） 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
     （二） 招标公告或者招标邀请书；
     （三） 招标文件；
     （四） 法律、法规规定的其他材料。  

 三、提倡招标人委托具有相应资质的中介机构（在市房管局备案的）代理招标事宜。有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
    招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建招标工作小组：
     （一）招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人（由被代理人书面委托）参加招标工作小组；已成立业主大会组建业主委员会的，由业主委员会代表参加招标工作小组。
     （二）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的2/3以上。
    四、  招标人参照《焦作市物业管理招标文件》（示范文本），并根据物业管理项目的特点和需要编制物业管理招标文件。招标文件应当包括以下主要内容：
     （一） 招标人名称和地址，招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式；
     （二） 物业基本情况，包括物业名称，坐落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，物业档案（含施工或竣工图纸），出售情况，入住率等；
     （三） 物业管理用房的安排；
     （四） 物业管理服务的内容及要求；
     （五） 投标人的资质与条件，是否进行资格预审；
     （六） 投标书的编制要求；
     （七） 组织解释招标文件及实地考察物业的时间；
     （八） 投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式；
     （九） 开标、询标的时间，地点，方法与程序；
     （十） 投标报价要求及评标标准；
     （十一） 拟签订合同的主要条款；
     （十二） 其他事项的说明。
     五、通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作，同时将与中标物业服务企业签订的物业服务合同报市房管局物业管理科备案：
     （一）、新建现售商品房项目应当在现售开始前30日完成；
     （二）、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成（在此通知下发之前已经办理部分预售的项目，在办理后续预售之前完成）；
    （三）、非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成；
    （四）、更换物业服务企业的应当在原物业服务合同终止前60日完成。
    六、招标人应通过焦作日报、焦作房地产网等公共媒体发布招标公告，如果要求招聘二级以上资质物业服务企业的，应当在省级以上报刊和相关媒体上发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业服务企业资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容：
   （一） 招标人、招标代理机构、监督部门的名称，地址和联系方式；
   （二） 招标物业的名称，地址，使用性质，建筑面积，实施管理的时间；
   （三） 投标资格条件，报名的地点和期限；
   （四） 获取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。
     七、 招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳。投标保证金的数额不得设置过大，一般住宅物业不超过1万元/万平方米，非住宅物业不超过2万元/万平方米。在确定中标人，并经公示结束后，应于3个工作日内退还未中标的投标人的投标保证金；招标文件中要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交，履约保证金的数额不得超过投标保证金的数额，中标人的投标保证金可转为履约保证金。  

八、具有《中华人民共和国物业服务企业资质证书》的本市物业服务企业和已在市房产管理局备案的二级以上（含二级）资质证书的外省（市）物业服务企业，均可参与本市物业管理投标活动。
     九、 评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，根据对投标文件（占总分45%），企业资信（占总分35%）、现场答辩（占总分20%）的评审和比较等进行综合打分，以综合评分得分最高者为第一中标人，依此类推确定第二、第三中标人。

十、一般项目评标活动应在投标截止后三日内完成，重点工程项目可在七日内完成。项目中标人确定后，招标人应当在相关媒体、物业区内进行公示，公示时间不少于3个工日，公示结束后3日内招标人应当向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知所有投标人，对未能中标的投标人，招标人应于3日内退回其投标文件。招标人和中标人双方应自《中标通知书》发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托合同。并于合同签订之日起15日内，将合同报市房管局物业科备案。
    十一、  物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均由招标人支付。业主委员会委托中介机构招标的，招标过程中发生的相关费用应当从业主委员会的收益中列支。业主委员会收益不够时，不足部分由中标物业服务企业补足（此项费用应当在招标文件中说明），此项费用可列入物业管理成本。

此通知

焦作市房产管理局
                          二00九年八月三日