关于印发《焦作市房产管理局公有房屋管理规定》的通知

焦房文〔2009〕88号

关于印发《焦作市房产管理局公有房屋管理

规定》的通知

局属各单位、机关各科室：

《焦作市房产管理局公有房屋管理规定》已经局党委会研究通过，现予以印发，请遵照执行。

附件：焦作市房产管理局公有房屋管理规定

焦作市房产管理局

二〇〇九年十一月十二日

附件

焦作市房产管理局公有房屋管理规定

第一章  总则

第一条  为加强局公有房屋管理，充分发挥公有房屋经济效益，保障公有房屋安全，实现公有房屋保值增值。根据国家、省、市有关法律、法规及政策规定，结合我局实际，制定本规定。

第二条  本规定所称公有房屋包括直管和自管的住宅用房和经营性用房。

第三条  房产管理局作为直管公房的法定责任单位和房管所自管公房的上级主管部门，对公房管理实行局、所两级管理制。局房产与行政事项服务科是公有房屋的业务主管科室，局焦东房管所、焦西房管所和国有经营用房管理所，各自负责所分管公有房屋的日常管理工作。

第二章  产权产籍管理

第四条  公有房屋实行所有权登记制度，所有公有房屋均应进行产权登记。

直管公房的产权登记工作由局房产与行政事项服务科牵头负责，房管所配合。

自管公房的产权登记工作由各房管所自己负责办理。

第五条  公有房屋发生所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失的，房产与行政事项服务科应及时申请办理公有房屋所有权转移、变更和灭失登记。

第六条  直管公有房屋的《房屋所有权证》及相关的产权产籍证明资料，应统一由局档案室和房地产监理所档案室保存，任何单位和个人不得私自调阅和复印，确需调阅或复印的，须经局主管领导批准。

第三章                租赁管理

第七条  公有房屋的使用应遵循适应市场、提高效益的原则，充分发挥公有房屋的使用价值，力保公有房屋保质增值。

对有改造价值的临街直管住宅公房，房管所应在保证不减值、不流失的前提下，采取产权对换的方式改造为经营性用房，逐步增加自管经营性用房的面积。

第八条  公有房屋的使用实行租赁制，由房管所具体负责。承租户租用公房，必须与房管所签订《公有房屋租赁合同书》，《公有房屋租赁合同书》是承租户租用公有房屋的唯一合法凭证。

第九条  房管所与承租户签订《公有房屋租赁合同书》后，应及时将公房出租的有关情况报局房产与行政事项服务科备案。

第十条  直管住宅公房要严格按照市价格主管部门核定的指令性租金标准进行租赁，自管住宅公房可参照市场价位进行租赁。

经营性直管公房和自管公房均应全部采取招拍租方式进行租赁。

属廉租住房的，按廉租住房管理有关规定执行。

第十一条  公房对外租赁应具备相应的设备设施、安全等基本条件。招拍租前房管所应依据房屋及房屋周围环境等现状，统筹考虑各种因素，拟定并掌握进入招拍租的基本条件，为做好房屋招拍租奠定基础。

第十二条  公房租赁招拍租应遵循下列程序和规定：

（一）申请。房管所将拟租赁房屋的资料、拟定的租金底价标准以及招租和拍租方案报局房产与行政事项服务科，提出租赁申请；

（二）审核。局房产与行政事项服务科会同局有关科室，结合房屋租赁市场和拟租赁房屋的实际，评定租金底价标准，审核招拍租方案，并形成核准意见；

（三）报批。局房产与行政事项服务科将形成的房屋租赁核准意见，报局主管领导批准同意；

（四）公告。房管所按照经局主管领导批准同意的租金底价标准和招拍租方案，对外发布房屋招拍租公告；

（五）招租和拍租。房管所根据房屋拟承租人报名或投标情况，会同局房产与行政事项服务科和局监察室进行评标或组织拟承租人进行公开竞租，确定房屋承租人；

（六）签约备案。房管所与确定的房屋承租人签订《公有房屋租赁合同书》，并及时将合同签约的有关内容报局房产与行政事项服务科备案；

第十三条  承租人在承租公有房屋期间，不得擅自转借、转让、转租、调换公有房屋；不得出卖或变相出卖公有房屋使用权谋求暴利；不得擅自改变公有房屋的使用性质。特殊情况确需调整和改变的，须经房管所及局房产与行政事项服务科审核，报局主管领导审批同意后，方可变更，但同时租金应作相应调整。

第十四条  租赁期满后，承租人应按时退出公有房屋的租用，如需继续租赁的，应在期满前三个月内续签租赁合同，承租人不续签租赁合同，无正当理由期满又不退出公有房屋租用的，视同强占公有房屋予以处理。

第十五条  承租人有下列行为之一的，房管所有权终止租赁合同，收回房屋使用权，必要时可采取法律措施直接向承租人索赔经济损失。

（一）将承租的公有房屋擅自转借、转让、转租或调换使用的；

（二）擅自买卖公有房屋使用权的；

（三）擅自改变公有房屋使用性质的；

（四）故意损坏公有房屋的；

（五）无正当理由经营性用房拖欠房租累计三个月以上，住宅用房拖欠房租累计六个月以上；

（六）利用承租房屋进行非法活动的；

（七）其他严重损害公有房屋利益的。

第四章  租金的收缴和管理

第十六条    公有房屋租金的收取采取按年度、按季度或按月收取的原则，与承租人议定。房管员要依合同约定逐户按时收取，并经常到现场查看房屋，及时掌握房屋的使用情况。

第十七条  房管员收取房屋租金时，必须为承租人开具局统一使用的收费单据。收费单据的领取、填写、保管以及租金记帐的方法等要严格执行财务管理的有关规定。作废的收费单据房管员亦不能随意处置，须经所主管领导签字并加盖作废章后保存备查。

第十八条  房管员当天收取的房屋租金，应于两日内连同收款单据一并上交所财务，不得自己保管。如三天不上交的，视为挪用。

第十九条  房管所的租金收入要单立科目，收取的租金主要用于公有房屋的维修和管理支出，不得擅自挪借他用。因特殊原因确需挪用的，须经局主管领导批准同意，同时要接受局财务科和局监察室的监督和审计。

第二十条  房管所应将每月房屋租金的完成情况及时以报表形式上报局房产与行政事项服务科及局主管领导。

报表要做到及时准确、实事求是。每月5日前要报送上个月的租金收缴完成情况。

房屋租金发生变动时，房管所要认真填写变动单，并于当月28号前，报局房产与行政事项服务科备案。

第二十一条  公有房屋的租金按月计收，承租公有房屋不足一个月的，按一个月计收租金。

第二十二条  承租人应按时交纳房屋租金，无正当理由，逾期交纳租金的，每逾期一个月，承租人应支付租金金额百分之二十的滞纳金。

第二十三条  承租人所欠租金，因下列情况无法追交的，经查证属实的，可报局主管领导审批减免。

（一）欠租人死亡，无后代又无其他财产的；

（二）欠租人属孤寡老弱，无人抚养，由政府扶恤救济的；

（三）欠租人被司法机关羁押，原房屋已退租收回的，确系无力补交欠租的；

（四）企业破产倒闭，无力清欠房租且房屋已退租收回的；

（五）政府下文减免房租的。

第五章  出售管理

第二十四条  公有房屋的出售采取按房改政策出售和按市场评估价出售两种方式。

第二十五条  公有房屋的出售严格实行审批制。公有房屋原则上不准出售，如因特殊原因确需出售的，须报请局长办公会研究同意后，按市场评估价出售。

第二十六条公有房屋出售的条件：

（一）符合房改政策出售范围的直管住宅楼房；

（二）零星、分散、年久失修、没有维修及改造价值的公有住宅平房；

（三）因拆迁改造不便安置或安置后不便管理的公有房屋；

（四）企业改制需划转的公有房屋。

（五）因特殊原因决定出售的公有房屋。

第二十七条  按房改政策出售公有房屋的方式只适用于直管住宅楼房。局房产与行政事项服务科和房管所应严格按照市房改政策的规定认真核实，从严把关。

其他原因出售公房的，须报请局长办公会研究同意后，由局房产与行政事项服务科委托房地产估价所进行价格评估，按市场评估价出售。

第二十八条  公有房屋的售房款主要用于购买或再建公有房屋，保持国有资产增值。房管所应单立科目，专项统一管理，不得擅自挪用。

第六章                拆迁安置管理

第二十九条  公有房屋的拆迁安置工作由局房产与行政事项服务科负责，各房管所应协助配合。

第三十条  拆迁人拆迁公有房屋时，须交纳拆迁安置保证金，待房屋如期偿还后，本息如数退还，交纳的拆迁安置保证金标准按照当年赔偿安置拆迁公有房屋的市场价收取。

第三十一条  拆迁人拆迁公有房屋时，应持《拆迁许可证》和有关批准文件到局房产与行政事项服务科申请，待房产与行政事项服务科会同房管所核实并报局主管领导审批同意后，签订拆迁安置协议，交纳拆迁安置保证金，然后由房管所向承租人下发搬迁通知。

第三十二条  拆迁人应在与我局签订拆迁安置协议的基础上与承租人签定分户拆迁安置协议，其内容不得有损公有房屋利益。

分户拆迁安置协议必须注明安置房屋的地点、楼号、楼层、建筑面积等，并须加盖局房产与行政事项服务科业务公章，接受我局的监督。

第三十三条  拆迁人偿还公有住房原则上应原地安置，拆一还一，不补差价，确需异地安置的，应保证偿还公房不减值。

拆除公有住房平房安置单元式楼房的，应在原拆除建筑面积的基础上，增加10%的建筑面积安置。增加的房屋面积，产权归我局所有，拆迁人须在拆迁安置协议上予以明确。

拆迁偿还经营性公有房屋应拆一还一，原地安置在一层临街门面，水电双通，不补差价。

第三十四条  拆迁人超期半年偿还局公有房屋的，应按当年租金的两倍给予补偿，其金额从拆迁安置保证金中扣取。如超期半年以上仍未偿还公房的，拆迁安置保证金不再退还。

第七章                房屋安全和修缮管理

第三十五条  公有房屋承租人应合理使用承租的公有房屋及附属设施，不得安装有碍环境和影响房屋结构的动力设备，严禁在房屋内存放易燃、易爆、腐蚀性物品；严禁超荷载使用房屋，确保公有房屋的使用安全。

第三十六条  承租人计划对承租的公有房屋进行室内装修的，须报请房管所查勘同意后方可施工。

第三十七条  承租人对承租的公有房屋不得有下列行为；

（一）擅自开门、开窗、加墙、拆除及改变房屋结构；

（二）在公有房屋上擅自加层；

（三）擅自改变公有房屋使用性质；

（四）故意损坏和移动房屋设施；

（五）在公有房屋前后私搭乱建违章建筑。

第三十八条  房管所应规范房屋安全使用和修缮工作，建立健全房屋安全和修缮档案。定期组织房屋安全专项检查，准确掌握公有房屋的完损程度，认真做好养护和修缮工作。

第三十九条  公有房屋的修缮工作应遵循少花钱、多修房、修好房的原则，适当增加小修养护，延长大中修周期，严格控制翻建。

各房管所应根据房屋状况，制定中长期修缮规划，并积极创造条件，筹措资金，逐步对危旧公有房屋改造、更新，提高公有房屋完好率，完善房屋使用功能，实现公有房屋的保质增值。

第四十条  公有房屋的修缮项目按工程类别和投资规模，实行备案管理。

一般的小修养护，由房管所及时按排，组织好施工，验收，回访和决算；中修或5000元以上的维修项目、修缮方案和项目预算情况须报请局主管领导批准同意后，方可实施。

第四十一条  各类修缮项目应严格执行国家有关规范和标准，确保工程质量符合规定要求。

第四十二条  项目决算书应按规定据实编写、审核，能实行一次性包干的修缮项目，应在保证质量的前提下，按低于现行定额水平的价格进行包干，不得高估、冒算、弄虚作假。

第八章                房屋档案资料管理

第四十三条  公有房屋实行档案资料管理制度。档案资料应完整准确，变更有序，帐物相符。全局的公有房屋要逐步实现计算机管理，做到规范化、制度化、科学化。

第四十四条  房屋档案资料的管理实行局、房管所两级管理，相互对照，互相监督。

局房产与行政事项服务科建立公有房屋资产明细帐，掌握公有房屋的基础数据和各种基数报表，并负责汇总上报。

房管所是房屋档案资料管理的建立和基础单位，必须及时收集整理房屋档案资料，建立资产台帐，并负责上报各种基础报表。

局房产与行政事项服务科和房管所应设专人负责房屋档案资料管理工作。

第四十五条  公有房屋档案资料的建立由局房产与行政事项服务科牵头负责，房管所及有关科室须积极协助，共同完成。

第四十六条  因翻建、改建、扩建、拆除等原因，使公有房屋资产发生增减变动的，房管所应及时变动相应的房产资料，做好上报工作。

第四十七条  局房产与行政事项服务科和房管所要及时做好公有房屋各种数据的统计上报工作。

第九章  罚则

第四十八条  房管所不能严格执行本规定，有下列行为之一的，可追究主要负责人的责任。

（一）超越权限擅自处置公有房屋的；

（二）因修缮不力使公有房屋倒塌造成人员伤亡或经济损失的；

（三）因管理混乱造成公有房屋漏管或丢失的；

（四）瞒报、虚报租金收入的；

（五）擅自挪用售房资金的。

第四十九条  公有房屋管理人员违反本规定，有下列行为的，可视情节轻重给予批评、罚款、待岗培训及辞退等行政处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

（一）收取房屋租金不开具收费单据的；

（二）擅自挪用房屋租金的；

（三）玩忽职守造成公有房屋漏管或丢失的；

（四）私自将收回的空闲房屋转租的；

（五）私自改动或销毁帐目的；

（六）利用工作之便，刁难承租户，对用户进行吃、拿、卡、要的。

第十章  附则

    第五十条  本规定为房管局内部管理公有房屋的规定，自下发之日起施行。

    第五十一条  本规定由局房产与行政事项服务科负责解释