焦作市房产管理局关于进一步加强公房管理工作的意见

焦房文〔2009〕89号

焦作市房产管理局

关于进一步加强公房管理工作的意见

    为进一步健全公房管理体制，规范公房管理行为，充分提高和发挥公房的经济效益和社会效益，现就进一步加强公房管理工作，提出如下意见。

一、充分认识加强公房管理工作的重要性和必要性

公房管理工作是我局一项传统重要的业务职能。多年来，按照市委市政府的部署，在局党委领导下，经过广大干部职工辛勤努力，完成了住房制度改革等重大任务。管理内涵调整的同时，积极采取新的应对措施，采取新建、改建、置换、购买等办法，使公有房屋数量减中有增，提高了使用价值，壮大了有效的资产实力，较好的保障了干部职工利益。为解决群众住房困难，维护社会稳定，促进经济发展做出了突出贡献。但是，随着住房制度改革的不断深化和经济社会的快速发展，在当前的公房管理工作中，也暴露出了一些亟待解决的问题。如：由于租赁机制尚不够健全，使得经营性公房租金偏低，与市场租金差距较大；由于日常监管工作不到位，个别承租人充当二房东擅自转租，利用房租差价获利；由于租金依法追缴不力，造成个别承租户长期拖欠租金不交；由于维修资金投入不足，使得有些房屋不能得到及时修缮，使用存在安全隐患等等。这些问题如不及时解决，不仅会影响到公房管理工作的成效，同时会直接影响到租赁户的生命和财产安全，甚至也会严重影响到党和政府在人民群众中的声望，有损于党和政府的形象。因此，必须采取强有力的措施，进一步加强和改进公房管理工作，使之尽快步入制度化、规范化的科学管理之道，以此推动整个房产管理工作全面进步和发展。

二、进一步明确指导思想和工作目标

    （一）指导思想

以“三个代表重要思想”为指导，以科学发展观为统领，立足全局公房管理工作实际，坚持盘活资产、以租养房、安全使用、促进发展的工作原则，通过健全管理制度，完善管理体制，创新管理方式，强化工作监督，切实提高公房使用的经济效益和社会效益，进一步开创公房管理工作新局面。

    （二）工作目标

    公房资产全面实行权证式管理，做到一房一证，帐物相符。

    积极推进经营性公房租赁市场化。对局直管和自管的经营性公房都要采取招拍租方式对外进行租赁，实现租金标准市场化；对因历史原因，个别单位长期租用的经营性公房，租金低于市场标准且暂时不能采取招拍租方式进行租赁的，可按照每年不低于10%的幅度上调租金标准，在一定时间段内基本达到市场租金标准；对原商贸企业等有使用权用户租用的经营性公房，通过积极沟通协商，及时适度提高租金标准。

公房出租和租金收缴每年度要达到以下标准：公房出租率达到100%；住宅用房租金收缴率达到98.5%以上；经营性用房租金收缴率达到95%以上。

三、进一步完善管理体制，落实工作责任

（一）管理体制

按照市政府赋予的工作职能，我局作为直管公房管理的法定责任单位和房管所自管公房管理的上级主管部门，实行局、所两级管理体制。房产与行政事项服务科为局公房管理的业务主管科室，局焦东房管所、焦西房管所以及国有经营性用房管理所为局公房管理的日常工作单位。

（二）工作职责

房产与行政事项服务科：负责局公房的资产管理、租赁管理工作；指导、监督房管所搞好公房的对外出租、合同签订以及租金收缴等管理工作。

房管所：按照公有房屋的地域和使用性质不同进行划分，具体负责分管公房的对外出租、合同签订、租金收缴、维修养护、更新改造等日常管理工作。

廉租住房的管理按照我市廉租住房管理相关规定执行。

四、多策并举，开拓创新，全面推进公房管理工作

（一）加强管理，确保公房资产保值增值

1、开展公房清产核资工作，公房资产全面实行权证管理制度。局房产与行政事项服务科牵头负责，2010年拟定适当时间，制定方案，明确目标，采取得力措施，在组织好房管所认真核查摸清公房位置、数量、结构和面积等数据的基础上，收集整理相关资料，向局监理所申请公房权属登记，将局公房资产管理纳入到全市房屋权属登记管理体系，做到一房一证，帐物相符，确保不丢失、不流失，使这项工作落到实处。

2、坚持公房出售审批制度。公房原则上不准出售，如因特殊原因确需出售的，须报请局长办公会研究同意后，按市场评估价格进行出售。售房款各单位要单立科目，统一管理，专款专用，主要用于公房的改建、再建和购买。未经批准，任何单位不得擅自出售房屋和挪用售房资金。

3、坚持公房拆迁赔偿制度。拆迁人拆迁公房时，原则上实行实物补偿，拆一还一，原地安置，不补差价。拆迁时，拆迁人须在与我局签订拆迁赔偿安置协议的前提下，与承租人签定分户拆迁安置协议，其内容不得有损公房利益，确保公房资产更新，增值保值。

4、房管所自管公房不允许对外担保、入股、抵押，特殊情况必须经局长办公会研究。

5、房管所自己筹资开发建设的房产，由房管所按照有关协议自行处置。

（二）创新租赁方式，充分提高和发挥公房经济效益和社会效益

公房使用应遵循适应市场、提高效益的原则，充分发挥公房的区位价值等优势，促进公房的合理使用。

1、直管住宅公房的租赁，要严格按照市价格主管部门核定的租金标准进行租赁，自管住宅公房的租金可参照市场租金执行。工作中，要以认真的工作态度，周到的便民服务，充分发挥公房使用的社会效益，着力树立和维护我局的良好形象。

2、经营性公房租赁，要本着增加租金收入，提高经济效益的原则，尽可能都要采取招拍租方式，面向市场公开租赁，最大限度地提高租金标准。租赁合同原则上一年一签，对房屋面积大，用户一次性投入装修资金过多等的经营性公房，经局主管领导批准，可适当延长租赁期限，但一般不超过三年。

3、规范租赁行为，加强日常监管。一是建立健全经营性公房招拍租制度。规范租金基价标准，完善租金招拍程序，切实做到公开、公正，阳光操作。二是全面实行公房租赁情况备案制度。为及时掌握公房的出租和租金收缴情况，监督指导搞好租赁工作，房管所必须及时将每套公房出租的有关情况报局房产与行政事项服务科备案，自觉接受监督检查。局房产与行政事项服务科适当时候予以抽查，使租赁监管工作扎实到位。

（三）搞好维修养护，确保公房使用安全

公房维修养护工作，关系到房屋的安全使用、群众的生命安全，必须高度重视，抓紧抓实。

1、积极筹措维修资金。本着以租养房的工作原则，一要减少房屋空闲时间，提高公房出租率；二要着力推进公房租赁市场化，促进公房租金标准提高；三要加大租金收缴力度，提高租金收缴率。

2、建立健全房屋安全维修档案。定期组织房屋安全专项检查，准确掌握公房的完损程度，做到每次安检有记录，维修资料有记载，认真抓好公房的维修养护工作。

3、规范公房修缮工作行为。公房的修缮工作应遵循少花钱、多修房、修好房的原则，适当增加小修养护，延长大中修周期，严格控制翻建。公房的修缮项目按工程类别和投资规模，实行备案管理。一般的小修养护，由房管所自行安排实施；中修或5000元以上的维修项目、修缮方案和项目预算情况须报请局主管领导批准同意后方可实施。

（四）着力发展，尽快实现公房管理自动化

办公自动化是提高公房管理水平的重要保证。按照全局业务办公自动化的要求，在局计算机网络管理中心的指导下，结合近期研发的公房管理软件，局房产与行政事项服务科具体组织安排，将纳入权证式管理的公有房屋信息，输入公房业务软件管理系统，积极全面推进公房管理办公自动化，使所有公房的基本状况管理和租赁业务管理进入规范化、制度化的轨道，切实提高管理水平。

五、扩大规模，优化结构，提高房租收入

直管公房是公房管理工作的立业之基，自管公房是公房管理工作的兴业之本。各房管所一定要采取多种方式，不断扩大自管经营性公房的规模，以壮大自身实力，防范各种风险。

1、加大直管住宅公房的改造力度。对有价值改造成经营性公房的临街直管住宅公房，房管所应在保证不减值、不流失的前提下，采取对换产权、进行改造等方式，增加自管经营性公房的面积。

2、积极筹措资金，采取择机购买的方式，提高自管经营性公房数量。

3、充分利用自身行业管理优势，采取合作开发、联建联营等方式，扩大自管经营性公房规模。

公房管理工作事关国计民生、我局形象，局相关科室和房管所一定要高度重视。工作中要统一思想，提高认识，互相支持，齐抓共管。通过健全管理制度，创新租赁方式，规范工作行为，加强日常监督，不断提高经济效益，提升管理水平，全面推进我局的公房管理工作再上新台阶。

                           焦作市房产管理局

                         二〇〇九年十一月十二日