对市第十一届人大二次会议第149号建议的答复

焦房文〔2010〕44号

                                     办理结果：B

对市第十一届人大二次会议

第149号建议的答复

许新旺代表：

您提出的“关于加快城中村改造的建议”收悉。现答复如下：

一、城中村改造进展情况

自2004年起到目前，我市共确定了26个城中村，经过区政府申请，市城中村改造办公室批准启动的项目有11个，批准启动的项目已开工的有10个，累计完成投资5.23亿元，开工31.9万平方米，竣工26.9万平方米。总体进展还不快。

二、城中村改造面临的主要困难

（一）国家、省没有关于城中村改造的政策规定。各地市城中村改造的政策制定都是在参考外地先进经验基础的上，结合本地经济发展等实际情况制订的，在土地、税收等重大问题上必须参照国家规定执行。

（二）拆迁安置造成土地成本高。城中村现有建筑容积率多数在0.6以上，安置费用每亩地成本较高，而城中村改造所建房屋售价相比还不占优势；即使城中村改造与其他方式取得土地的费用相同，由于拆迁时间的不好把握，因此开发商宁愿参加净地的招拍挂而不愿参与城中村拆迁改造。

（三）拆迁难度大。一是受拆迁大环境的影响，个别拆迁户对拆迁安置赔偿要求高；二是近几年我市旧城改造的稍大规模的拆迁均是由各级政府组织，居民对政府的信任度高，而对开发商的期房安置存在着后顾之忧，不愿轻易搬迁；三是今明两年，解放、山阳区人民政府按照市政府安排拆迁工作的主要精力放在南水北调拆迁安置上，已无更多力量来组织城中村拆迁工作。

（四）优惠政策不够。在2004年制订的加快城中村开发改造的意见基础上，2007年我市重新修订了有关规定，但新意见政策变化不大，还不够优惠。一是原意见明确指出土地出让金的80%由财政部门在城中村改造拆迁安置后返还给集体经济组织，而新意见规定只有在拆迁费用过高的情况下土地出让金才可以全部用于拆迁安置。二是新意见反倒取消了老意见中的配套费、人防费、行政事业性收费的减免政策。三是新意见规定了城区人民政府具体组织拆迁改造工作，但从两年的实践中，城区人民政府没有过多的精力来大力推进这项工作。

(五) 有关部门缺少配套审批政策。城中村改造涉及的各部门都没有一个明确项目工程审批流程，各有关部门在项目审批上往往还是依照其他项目，审批速度慢，有些还相互制约。

上述各种原因，导致直接参与开发改造的各方积极性不高。一是城中村居民的内在积极性不高。城中村居民住房面积大，空闲房屋多且空余房屋多数用于出租，房租成为居民的生活来源之一，在这种情况下，居民满足于现有状况不被打破，对改造的积极性不高甚至还有抵触情绪。二是现有建筑密度大、优惠政策幅度小、拆迁难，在没有获得政府拆迁支持的条件下，拆迁时间不好控制，变数很多，开发商将面临巨大的风险，其获利并无保障，开发商参与的积极性也不高。三是虽然每年市政府与各区人民政府签订城中村改造责任目标，但缺乏经济激励机制，加上各区人民政府重点工作多，组织此项工作的积极性也不高。

三、下步主要工作

（一）全力推进棚户区改造。2010年度要完成工矿棚户区拆迁改造项目任务，启动部分城市棚户区拆迁及安置房建设。共涉及25个项目，拆迁户数8181户、拆迁面积69.5万平方米。

（二）稳步推进城中村改造。一是针对城中村改造中存在的拆迁安置造成土地成本高、拆迁难度大、优惠政策不够、直接参与开发改造的各方积极性不高及有关部门缺少配套审批政策等问题，修改完善并积极向市政府申报出台新的城中村开发改造优惠政策。二是科学拟定目标，充分考虑到目前各区拆迁改造的主要任务，要本着“成熟一个，改造一个”的原则稳步推进，争取有一批改造项目的开工建设。

（三）制定出更加优惠的政策措施。按照漯河市汇源区干河陈村的优惠政策模式，提供城中村开发建设的各项优惠政策。对于建筑密度高、人群密度大的项目，新建多层住宅容积率可适当提高，鼓励新建高层，对参与城中村开发改造主体，对工程涉及的规划建设配套费、人防工程费、行政事业性收费和税费进行较大规模的减免，政府要投资打通项目内城市规划道路并协调安排供水、燃气等一些公共设施就位。要完善细化配套政策，制订相应的城中村改造工作流程，明确处置程序及相关内容；解决拆迁与土地手续办理等城中村改造问题及拆迁前（毛地）土地的挂牌问题，建立由各职能部门参加的项目集中预审制度，加快项目手续的办理。

（四）逐步强化政府在城中村改造中的主导作用。一是要健全指挥系统与市领导负责制，定期不定期组织召开会议，研究城中村改造中存在的问题；二是要加快研究有关优惠政策，运用经济手段而不是单独的行政手段调动区政府组织拆迁的积极性；三是筛选几个比较成熟的村庄作为近期改造项目向外推介；四是加强对各区目标责任制的检查督察。协调建立区政府、乡或办事处、城中村齐抓共管的促进机制，积极开展招商引资工作，深入细致地做好城中村拆迁工作，推进工作有效开展。

焦作市房产管理局

                                 2010年7月12日

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