焦作市房产管理局对市政协十二届四次会议第139号提案的答复

焦房文〔2011〕81号

办理结果：B

焦作市房产管理局

对市政协十二届四次会议

第139号提案的答复

申军、刘明委员：

你们提出的关于“以城区政府为主体，加快中心城市棚户区和城中村改造力度，提升中心城区城市形象的建议”收悉。现答复如下：

一、关于中心城市棚户区改造情况

（一）国家、省市对棚户区改造的要求

党中央、国务院对棚户区改造工作非常重视。2009年度李克强副总理三次参加了全国城市和国有工矿棚户区改造会议；2009年12月住建部等五部委联合发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，要求采取财政补助、银行贷款、企业支持等办法多渠道筹集资金，力争从2009年开始，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成;2010年元月国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），也要求加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，落实地方各级人民政府责任；温家宝总理在今年的《政府工作报告》中也明确提出了2010年保障性安居工程建设目标。

2010年4月13日住建部在加快保障性住房建设促进房地产市场平稳健康发展电视电话会议上提出要优先供应土地、增加政府投入、实行税费减免、加大信贷支持、中央安排资金等措施落实保障性住房建设政策，要编制2010-2012年保障性安居工程规划和年度建设计划，要确保保障性住房、棚户区改造和普通商品住房建设用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

2009年11月省人民政府办公厅转发了省发改委等部门《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见》（豫政办〔2009〕154号），要求各省辖市政府负责行政区域内棚户区改造的实施工作,实行市长负责制；各省辖市市长作为第一责任人,分管副市长作为直接责任人,协调解决棚户区改造中的主要矛盾和问题。要求从2009年起,力争用3年时间,基本完成全省筒子楼等工矿棚户区和省辖市市区棚户区改造任务；其中2010年完成拆迁改造任务的50%以上,2011年基本完成拆迁改造任务。在政策保障方面出台有资金筹措、土地支持、税费优惠等政策。省有关部门多次召开会议要求各地予以贯彻落实，2010年4月15号在鹤壁召开的全省工作会议上，省政府与各省辖市政府签订了保障性安居工程建设（含棚户区改造）年度目标责任书,纳入对各地政府绩效目标考核范围。

（二）我市棚户区改造进展情况

1.实施初步调查。2009年6月我省就开始布置棚户区调查工作，2009年11月我们又组织各城区政府对辖区内棚户区进行了一次初步调查，省财政根据上报的基本情况给我市下达部分奖补资金，2009年12月底、2010年2月初，根据省要求并经市政府安排，我们再次组织市区五城区、各县（市）人民政府对所有棚户区分布情况、2009年完成情况、2010年计划情况进行了调查，并将结果报送至省建设厅。

2.元月份，孙市长带领有关部门到部分棚户区进行了调研并召开座谈会，随后我市经济工作会议和政府工作报告提出要加快经济适用房、廉租住房等保障性安居工程建设的要求。

3.2010年3月1日，根据贾市长安排，组织召开了由辖区政府主管领导、市直有关部门领导、2010年计划开工的工矿棚户区有关企业参加的工矿棚户区改造启动工作会议。听取各有关企业关于基本情况、工作进展、存在的问题与需协调解决的问题等情况介绍，田晋源副秘书长对工矿棚户区改造启动工作做了详细的部署。

4.依据国家、省有关棚户区改造文件要求，参考外地改造资料，拟定了市棚户区改造领导小组组成、棚户区改造实施意见、棚户区改造优惠配套政策、城市棚户区拆迁与建设简易审批程序、工矿棚户区改造项目简易审批程序、改造项目方案编制指导纲要等6个文件，3月份报送市政府，经各有关部门提出意见并完成修改，正报市政府拟常务会议研究通过。

5.截至目前，已审批14个项目的实施方案（先锋街、广场东路、武钢焦作矿3个项目未批）；10个项目已经办理完毕选址意见书、环境影响评估报告批复（先锋街、联盟卫材2个项目未审批，棉五、四运、焦东北路三号院、广场东路共4个项目为城市棚户区不用审批、武钢焦作矿在多氟多项目中安置不用审批）；马村区的棉五、四运2个项目发改委审批手续已完成，另有10个项目进入市发改委项目核准阶段（先锋街、联盟卫材、焦东北路三号院、广场东路4个项目未报送，武钢焦作矿在多氟多项目中安置不用报送）；马村区的棉五、四运2个城市棚户区项目已进入申领拆迁许可证阶段。

目前共有21个项目开始签订协议并动迁，总拆迁面积为54.63万平方米（5770户，截止12月30号），占市定年度目标的78.6%。解放区的中州项目、中站区的多氟多与王封冶化项目、山阳区的耐一共4个项目协议签订目标基本完成，其中解放区的中州项目旧房拆除基本完毕；解放区的先锋街、山阳区的焦东北路三号院与广场东路、中站区的武钢焦作矿4个项目未开始签订协议。

（三）我市拟定的棚户区改造原则

根据建保〔2009〕295号以及豫政办〔2009〕154号，我市拟定了焦作市棚户区改造实施意见，实施意见中确定的原则是：（一）政府组织，市场运作；（二）统一领导，属地实施；（三）突出重点，成片改造；（四）规划先行，综合配套；（五）封闭运作，政策扶持；（六）以人为本，关注民生。

具体实施方面，意见提出了全市棚户区改造工作将由市委、市政府统一领导，成立市棚户区改造工作领导小组，领导小组将下设办公室，明确各辖区人民政府为区内棚户区改造工作的责任主体，工矿棚户区改造在辖区政府领导下由相关企业实施，对涉及的21个委办局及相关企业的职责也进行了明确的划分。

二、关于城中村改造情况

（一）城中村改造进展情况

自2004年起到目前，我市共确定了26个城中村，经过区政府申请，市城中村改造办公室批准启动的项目有11个，批准启动的项目已开工的有10个，累计完成投资5.23亿元，开工31.9万平方米，竣工26.9万平方米。总体进展还不快。

（二）城中村改造面临的主要困难

1.国家、省没有关于城中村改造的政策规定。各地市城中村改造的政策制定都是在参考外地先进经验基础的上，结合本地经济发展等实际情况制订的，在土地、税收等重大问题上必须参照国家规定执行。

2.拆迁安置造成土地成本高。城中村现有建筑容积率多数在0.6以上，安置费用每亩地成本较高，而城中村改造所建房屋售价相比还不占优势；即使城中村改造与其他方式取得土地的费用相同，由于拆迁时间的不好把握，因此开发商宁愿参加净地的招拍挂而不愿参与城中村拆迁改造。

3.拆迁难度大。一是受拆迁大环境的影响，个别拆迁户对拆迁安置赔偿要求高；二是近几年我市旧城改造的稍大规模的拆迁均是由各级政府组织，居民对政府的信任度高，而对开发商的期房安置存在着后顾之忧，不愿轻易搬迁；三是今明两年，解放、山阳区人民政府按照市政府安排拆迁工作的主要精力放在南水北调拆迁安置上，已无更多力量来组织城中村拆迁工作。

4.优惠政策不够

在2004年制订的加快城中村开发改造的意见基础上，2007年我市重新修订了有关规定，但新意见政策变化不大，还不够优惠。一是原意见明确指出土地出让金的80%由财政部门在城中村改造拆迁安置后返还给集体经济组织，而新意见规定只有在拆迁费用过高的情况下土地出让金才可以全部用于拆迁安置。二是新意见反倒取消了老意见中的配套费、人防费、行政事业性收费的减免政策。三是新意见规定了城区人民政府具体组织拆迁改造工作，但从两年的实践中，城区人民政府没有过多的精力来大力推进这项工作。

5.有关部门缺少配套审批政策

城中村改造涉及的各部门都没有一个明确项目工程审批流程，各有关部门在项目审批上往往还是依照其他项目，审批速度慢，有些还相互制约。例如：开发商不取得土地使用权不能进行拆迁，假如与村（公司）结合出资先行实施搬迁安置，其腾退土地又要经过公开招、拍、挂程序，开发商极有可能取得不了该土地使用权，市政府在2007年10号文中规定了毛地拍挂，但城中村项目仍要求提供不少于80%的拆迁安置协议，而在前期阶段，没有土地手续拆迁许可证发不下来，拆迁协议主体此阶段根本无法确定，不可能实施拆迁。

上述各种原因，导致直接参与开发改造的各方积极性不高。一是城中村居民的内在积极性不高。城中村居民住房面积大，空闲房屋多且空余房屋多数用于出租，房租成为居民的生活来源之一，在这种情况下，居民满足于现有状况不被打破，对改造的积极性不高甚至还有抵触情绪。二是现有建筑密度大、优惠政策幅度小、拆迁难，在没有获得政府拆迁支持的条件下，拆迁时间不好控制，变数很多，开发商将面临巨大的风险，其获利并无保障，开发商参与的积极性也不高。三是虽然每年市政府与各区人民政府签订城中村改造责任目标，但缺乏经济激励机制，加上各区人民政府重点工作多，组织此项工作的积极性也不高。

（三）下步主要工作

按照国家基本住房保障的阶段性目标，到2012年，要全面落实保障性安居工程规划，集中力量解决城市家庭的居住安全问题，基本解决现有城市低收入家庭的住房困难，基本完成集中成片的城市和工矿棚户区改造；2013年至2015年，加快“城中村”改造步伐；同时今明两年我市南水北调工程绿化带拆迁任务非常繁重，国家、省确定的棚户区改造任务也要在2012年完成，这些改造的拆迁组织工作都需要各区人民政府具体实施；按照现行我市城中村改造意见，城中村改造的拆迁也应由各区人民政府具体组织。因此到2012年前，我市关于拆迁改造的重点就是南水北调拆迁及其棚户区改造。

1.全力推进棚户区改造。2010年度要完成工矿棚户区拆迁改造项目任务，启动部分城市棚户区拆迁及安置房建设。共涉及25个项目，拆迁户数8181户、拆迁面积69.5万平方米。

2.稳步推进城中村改造。一是针对城中村改造中存在的拆迁安置造成土地成本高、拆迁难度大、优惠政策不够、直接参与开发改造的各方积极性不高及有关部门缺少配套审批政策等问题，修改完善并积极向市政府申报出台新的城中村开发改造优惠政策。二是科学拟定目标，充分考虑到目前各区拆迁改造的主要任务，要本着“成熟一个，改造一个”的原则稳步推进，争取有一批改造项目的开工建设。

3.制定出更加优惠的政策措施 。按照漯河市汇源区干河陈村的优惠政策模式，提供城中村开发建设的各项优惠政策。对于建筑密度高、人群密度大的项目，新建多层住宅容积率可适当提高，鼓励新建高层，对参与城中村开发改造主体，对工程涉及的规划建设配套费、人防工程费、行政事业性收费和税费进行较大规模的减免，政府要投资打通项目内城市规划道路并协调安排供水、燃气等一些公共设施就位。要完善细化配套政策，制订相应的城中村改造工作流程，明确处置程序及相关内容；解决拆迁与土地手续办理等城中村改造问题及拆迁前（毛地）土地的挂牌问题；城市规划部门应预先会同相关部门依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划编制城中村改造总体规划；财政部门应制定有关土地出让金返还工作程序；拆迁部门制定让利于群众的城中村改造拆迁补偿办法，明确强制措施实施组织、手段和前提；应允许资金充足的企业，按照“先建后拆”、“先安置再建设”的方式，以保障被拆迁人的利益，减少拆迁阻力。建立由各职能部门参加的项目集中预审制度，加快项目手续的办理。

4.逐步强化政府在城中村改造中的主导作用

推进城中村改造工作的主要力量来自政府。一是应健全指挥系统与市领导负责制，定期不定期组织召开会议，研究城中村改造中存在的问题；二是应加快研究有关优惠政策，运用经济手段而不是单独的行政手段调动区政府组织拆迁的积极性；三是筛选几个比较成熟的村庄作为近期改造项目向外推介；四是应加强对各区目标责任制的检查督察。

依托辖区政府实施改造。各辖区政府为本辖区“城中村”改造的第一责任人，按照属地管理原则，各区政府应组织对辖区范围内在调查摸底的基础上，拿出总体改造实施方案，明确改造时间的安排以及方法步骤。向省申报的11个2010年改造计划项目应抓紧组织制定详细规划，做深、做透、做细项目的分析论证等前期工作，确保招商引资工作效果。必须统一指挥已基本成熟的城中村拆迁工作，协调建立区政府、乡或办事处、城中村齐抓共管的促进机制，深入细致地做好拆迁户的思想发动工作，按政策搞好兑现，充分发挥政府在城中村改造的主体作用。

二〇一一年六月二十六日   

联系单位：焦作市房产管理局  　　　   联系人：石卫华

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