焦作市房产管理局对市政协十二届四次会议第461号提案的答复

焦房文〔2011〕87号

办理结果：B

焦作市房产管理局

对市政协十二届四次会议

第461号提案的答复

刘宗华委员：

您提出的“关于加快城镇化建设，全面推进城中村改造的建议”收悉。现答复如下：

一、城中村改造进展情况

自2004年起到目前，我市共确定了26个城中村，经过区政府申请，市城中村改造办公室批准启动的项目有11个，批准启动的项目已开工的有10个，累计完成投资5.23亿元，开工31.9万平方米，竣工26.9万平方米。总体进展还不快。

二、城中村改造面临的主要困难

您提出的城中村改造中急需解决的问题非常准确，经过进一步调研，城中村改造面临的主要困难主要如下：

（一）国家、省没有关于城中村改造的政策规定。各地市城中村改造的政策制定都是在参考外地先进经验基础的上，结合本地经济发展等实际情况制订的，在土地、税收等重大问题上必须参照国家规定执行。

（二）拆迁安置造成土地成本高。城中村现有建筑容积率多数在0.6以上，安置费用每亩地成本较高，而城中村改造所建房屋售价相比还不占优势；即使城中村改造与其他方式取得土地的费用相同，由于拆迁时间的不好把握，因此开发商宁愿参加净地的招拍挂而不愿参与城中村拆迁改造。

（三）拆迁难度大。一是受拆迁大环境的影响，个别拆迁户对拆迁安置赔偿要求高；二是近几年我市旧城改造的稍大规模的拆迁均是由各级政府组织，居民对政府的信任度高，而对开发商的期房安置存在着后顾之忧，不愿轻易搬迁；三是今明两年，解放、山阳区人民政府按照市政府安排拆迁工作的主要精力放在南水北调拆迁安置上，已无更多力量来组织城中村拆迁工作。

（四）优惠政策不够。在2004年制订的加快城中村开发改造的意见基础上，2007年我市重新修订了有关规定，但新意见政策变化不大，还不够优惠。一是原意见明确指出土地出让金的80%由财政部门在城中村改造拆迁安置后返还给集体经济组织，而新意见规定只有在拆迁费用过高的情况下土地出让金才可以全部用于拆迁安置。二是新意见反倒取消了老意见中的配套费、人防费、行政事业性收费的减免政策。三是新意见规定了城区人民政府具体组织拆迁改造工作，但从两年的实践中，城区人民政府没有过多的精力来大力推进这项工作。

(五)有关部门缺少配套审批政策。城中村改造涉及的各部门都没有一个明确项目工程审批流程，各有关部门在项目审批上往往还是依照其他项目，审批速度慢，有些还相互制约。例如：开发商不取得土地使用权不能进行拆迁，假如与村（公司）结合出资先行实施搬迁安置，其腾退土地又要经过公开招、拍、挂程序，开发商极有可能取得不了该土地使用权，市政府在2007年10号文中规定了毛地拍挂，但城中村项目仍要求提供不少于80%的拆迁安置协议，而在前期阶段，没有土地手续拆迁许可证发不下来，拆迁协议主体此阶段根本无法确定，不可能实施拆迁。

上述各种原因，导致直接参与开发改造的各方积极性不高。一是城中村居民的内在积极性不高。城中村居民住房面积大，空闲房屋多且空余房屋多数用于出租，房租成为居民的生活来源之一，在这种情况下，居民满足于现有状况不被打破，对改造的积极性不高甚至还有抵触情绪。二是现有建筑密度大、优惠政策幅度小、拆迁难，在没有获得政府拆迁支持的条件下，拆迁时间不好控制，变数很多，开发商将面临巨大的风险，其获利并无保障，开发商参与的积极性也不高。三是虽然每年市政府与各区人民政府签订城中村改造责任目标，但缺乏经济激励机制，加上各区人民政府重点工作多，组织此项工作的积极性也不高。

三、下步主要工作

按照国家基本住房保障的阶段性目标，到2012年，要全面落实保障性安居工程规划，集中力量解决城市家庭的居住安全问题，基本解决现有城市低收入家庭的住房困难，基本完成集中成片的城市和工矿棚户区改造；2013年至2015年，加快“城中村”改造步伐；同时今明两年我市南水北调工程绿化带拆迁任务非常繁重，国家、省确定的棚户区改造任务也要在2012年完成，这些改造的拆迁组织工作都需要各区人民政府具体实施；按照现行我市城中村改造意见，城中村改造的拆迁也应由各区人民政府具体组织。因此到2012年前，我市关于拆迁改造的重点就是南水北调拆迁及其棚户区改造。

（一）全力推进棚户区改造。2010年度要完成工矿棚户区拆迁改造项目任务，启动部分城市棚户区拆迁及安置房建设。共涉及25个项目，拆迁户数8181户、拆迁面积69.5万平方米。

（二）稳步推进城中村改造。一是针对城中村改造中存在的拆迁安置造成土地成本高、拆迁难度大、优惠政策不够、直接参与开发改造的各方积极性不高及有关部门缺少配套审批政策等问题，参考郑州、洛阳、漯河等地城中村改造成功经验，修改完善并积极向市政府申报出台新的城中村开发改造优惠政策。二是科学拟定目标，充分考虑到目前各区拆迁改造的主要任务，要本着“成熟一个，改造一个”的原则稳步推进，争取有一批改造项目的开工建设。

二〇一一年六月二十六日   

联系单位：焦作市房产管理局  　　　   联系人：石卫华

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